摘要：房屋总价款192万元，违约金为合同买卖总价款的30%（57.6万元），购房人仅支付了10万元定金后，因为争议引发纠纷。原一审全额支持违约金，二审判决违约金远高于购房人的实际损失，其违约金数额不应超过其已支付购房款数额的1倍为宜，将违约金调整为10万元，再审认为10万元不足以弥补损失，调整违约金为30万元。

案件简介：

2016年12月14日，徐红、齐东明及青岛新皓斯房地产经纪有限公司签订房屋买卖定金合同，约定：徐红购买齐东明所有的位于青岛市黄岛区（凤凰城）19栋2单元2403户房屋，房屋总价款192万元，合同签订时，徐红支付齐东明定金10万元，双方须在本合同签订之日起20天内签订房屋买卖合同，上述定金抵作购房价款。徐红应于签订房屋买卖合同当日支付房款人民币70万元，除银行贷款之外的剩余房款将于过户之日支付齐东明，银行贷款将自动打到齐东明指定的银行账户中。双方于签订房屋买卖合同之日起10日内办理过户手续；徐红（买方）自愿以房屋成交总价的1%作为服务费一次性支付居间方。

双方当事人于2017年1月12日前来青岛办理银行贷款手续，并且提交了办理贷款所需的相关资料，但是因齐东明提供的黄碧芬的身份证复印件不符合要求，之后齐东明拒绝提供，是导致贷款无法办理，进而无法进行交易的根本原因，其行为明显违背诚实信用原则，已构成违约。（作者感言：房价涨得太快了，这是一切罪恶之源！）

法院再审判决：

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，首先，按照双方合同约定，被申请人违约应当支付合同总价款的30%作为违约金，即违约金为576000元。被申请人认为约定的违约金明显过高，明显超过再审申请人的实际损失，要求适当减少。其次，双方均认可认涉案房屋楼层、位置在小区当中是较好的。青岛新皓斯房地产经纪有限公司工作人员王文昀出庭作证证明在2017年3月15日前，涉案地段房屋大约每平方米涨了3000多元。再审申请人徐红提交的2017年3月、4月的相关网站交易的价格，同地段房屋每平方米价格上涨了2000元左右，结合本院在相关网站上查询的同地段房屋交易价格，综合案情及合同履行等情况，原二审认定双方约定的违约金过高正确，但调整为10万元，不足以弥补再审申请人的损失，本院根据本案情况调整违约金为30万元。

案例来源：

审理法院：青岛市中级人民法院

案　　号：（2018）鲁02民再144号

案　　由：房屋买卖合同纠纷

裁判日期： 2019-02-27

律师点评：

在房价飞涨的今天，违约金“过分高于造成的损失”经常被不守信用卖房人恶意利用。所谓过高一般是违约金不得超过损失的30%，建议在订立合同时明确违约方不得已此借口要求调整违约金。