商品房买卖纠纷案件中

关于民事责任纠纷的八个疑难复杂问题

商品房买卖合同中关于买卖双方的义务：就出卖人而言，其需要承担的合同义务主要分为两种：第一是转移商品房所有权的义务；第二是合同标的物瑕疵担保义务，包括权利瑕疵担保义务和合同标的物之物的瑕疵担保义务。 其中，权利瑕疵担保义务是指出卖人须保证交付标的物之权利的完整、无瑕疵性。物的瑕疵担保义务，是指出卖人须保证所交付的标的物的质量、价值及功用符合合同约定及通常要求，且达到安全使用标准。就买受人而言，其需要承担的合同义务较为简单，即依合同约定的时间、地点及方式向出卖人支付购房款。实践中，恰恰是由于出卖人和买受人种种不履行或者不全面履行义务的行为导致了纠纷的产生。

一、商品房存在何种纠纷时，购房者可以拒绝收房。

现实生活中经常出现因房屋质量问题存在缺陷，购房者拒收房屋的情形。此种情形下，如何认定拒收房屋的条件，实践中存在两种观点：

第一种观点认为：只要房屋存在质量问题，购房者即可绝收房屋。

第二种观点认为：只有房屋存在严重质量问题，足以影响房屋正常使用的，才可拒收房屋。

依据合同法的规定，开发商对其交付的房屋负有瑕疵担保义务，但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等一般质量问题，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明“严重影响居住”，买受人不能由此拒绝接收房屋。但是，开发对于一般质量问题应承担维修、更换、重做等违约责任。

二、商品房主体质量不合格如何认定。

关于对“房屋主体结构质量不合格”的认定，实践中存在两种观点：

第一种观点认为：“房屋主体结构质量不合格”就是指所建筑的房屋结构质量存在问题，没有达到能够居住的要求。

第二种观点认为：“房屋主体结构质量不合格”不单指屋地上工程，也应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分质量不合格。

司法实践中认可第二种观点，即“房屋主体结构质量不合格”不仅指房屋地上工程，也包括房屋地下隐蔽工程的地基工程。

根据建筑法的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。

商品房主体质量不合格时如何处理？依据《商品房买卖合同司法解释》第12条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

三、商品房出现质量问题如何处理。

1、依据《商品房买卖合同司法解释》第13条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

依据该条规定，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求开发商赔偿损失；如果仅是一般的质量问题，在保修期内，开发商应承担修复责任；如开发商拒绝修复的，买受人可先行修复，修复的相关费用向开发商主张。

2、关于房屋保修期的规定：

❶基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

❷屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

❸供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

❹其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

3、关于“严重影响正常居住使用”，如何认定：

❶福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。其中“严重影响正常居住使用”如何认定，应当结合是否对买受人生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等，综合予以判断。

❷浙江温州中院《审理商品房买卖合同纠纷疑难问题参考意见》第13条第1款：“严重影响正常居住使用”，应当结合是否对买受人生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等，综合予以判断。

❸也可以法院委托有资质的评估机构进行鉴定，是否存在无法修复的质量问题。

4、法院处理此类问题的裁判观点。

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

四、装修公司选用材料挥发的甲醛严重超标给业主造成损害，应当如何承担赔偿责任？

对房屋装修的建材挥发出来的甲醛给业主造成损害的问题，一般认为，虽然装修公司选用的建材是经买房者验收的，但不能以此免除其赔偿责任。因为装修公司作为一家专业的公司，有较强的的专业知识背景，在选用建材上，对建材质量、建材是否符合国家标准也具有很强的专业识别能力。装修公司在选用建材上有过错的，理应承担由此给他人造成损害的赔偿责任。

主要法律依据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。

五、商品房面积存在差异如何处理。

1、房屋面积差异，是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。

❶商品房面积差异主要表现为两种形式：第一，认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷；第二，《商品房买卖合同》约定的面积与房屋产权证登记面积不一致产生的纠纷。

❷面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%

2、面积误差的处理方法：

当事人有约定的，按照约定处理；没有约定的，依据《商品房买卖合同司法解释》第14条规定处理。

❶面积误差比绝对值在3%以内的：

出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）的，不论是面积增加导致的，还是面积减少导致的，均只能据实结算，继续履行合同，而不能解除合同。要求解除合同的不予支持。据实结算，包括面积增加或者减少两种情况。面积增加的，由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款；面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。

❷面积误差比绝对值超出3%的：

有两种处理方式：

一是买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，人民法院应予支持。

解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，出卖人应当返还买受人已付的购房款，并支付已付购房款的利息。

二是继续履行合同。买受人同意履行合同的，应当继续履行合同。

继续履行合同，如果超出3%是由于面积增加造成的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。如果超出3%是由于面积减少造成的，3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

3、法院处理此类案件的裁判观点：

❶面积误差比在3%以内的，据实结算。

❷面积误差比超出3%的，分两种情形处理：第一种，买受人要求解除合同的，买受人退房、开发商退款并支付利息。

❸第二种，买受人要求继续履行合同的。

产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的，买受人补足房款；面积误差比超出3%的房价款由开发商承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款及利息由开发商返还给买受人；面积误差比超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。

六、房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定。

第一种情形是，合同有约定的，依照约定履行。

第二种情形是：合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法的，依据《商品房买卖合同司法解释》第17条规定处理，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

七、商品房买卖合同中没有约定违约条款，守约方可否请求违约方承担违约责任。

     司法实践中认为，违约责任是法律规定的，当事人可以约定具体承担违约责任的方式和计算赔偿额的方法，当事人在合同中没有约定违约责任条款不影响守约方提出对方承担违约责任的请求。

同时依据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从此条可以看出，合同法中这一条中所确立的是无过错责任原则，违约行为的构成要件是单一的，只需客观上存在违约行为，而无需认定行为人主观上是否存在过错。只要当事人一方存在违约行为，对方就有权要求违约方承担违约责任，不管是否有过错，也可以推导出不管合同中是否有约定违约责任或者承担违约责任的方法，均应承担违约责任。

八、关于违约金数额调整的问题。

依据《商品房买卖合同司法解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。

该条规定包含三层意思：

一是当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任。

二是当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失30%为标准，予以适当调整。

三是当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应当以损失确定违约金数额。