01 已设有抵押的二手房买卖合同的效力如何认定

在抵押物转让制度上，我国现有法律规范从最高人民法院的《民法通则意见》第115条、《担保法》第49条直至《担保法解释》第67条经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。《物权法》第191条规定除买受人代为清偿消灭抵押权外，抵押人未经过抵押权人同意，不得转让抵押物。该条与《合同法》第132条第1款的规定均属于非效力性禁止性规定,对合同效力认定并无影响，只是影响物权登记，因存在抵押权而无法办理过户登记。所以，当事人以买卖的房屋存在抵押情形主张合同无效的，原则上不宜支持。如果买受人认为出卖人未告知存在抵押，有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危等情形的，买受人可以主张撤销合同。

02 设定抵押权的房屋买卖合同如何履行

对于设定抵押的房屋买卖合同，在合同约定的履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的，房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，合同目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任，如果买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，则法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。如果买受人依据物权法的规定行使涤除权，法院应予准许，并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项从未付购房款中予以扣除，待抵押权消灭后再为买受人办理房屋转移登记手续。

03 是否追及抵押人进入诉讼

存在抵押的二手房买卖合同当事人一方请求确认买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果抵押权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当将抵押贷款合同纠纷与买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理买卖合同纠纷。抵押权人就抵押贷款合同纠纷另行起诉的，可以与买卖合同纠纷合并审理。

如果当事人一方请求继续履行存在抵押的房屋买卖合同，抵押权人的意见就成为审理之初予以核实的前提性问题。如当事人已经履行大部分合同内容，出于推动履行、保护交易的目的，法院或依当事人申请或依职权，可以征询抵押权人对买卖合同的意见，必要时也可以通知其参加诉讼。如果没有抵押权消灭的相关证据证明或者抵押权人同意转让的相关证据，原则上驳回当事人的诉讼请求。

04 未取得产权证书的二手房买卖合同的效力如何认定

买卖合同签订后，当事人（出卖人、买受人）以房屋尚未取得房产证为由主张买卖合同无效的，不宜支持。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

05 对于将来可能取得所有权的房屋买卖合同问题如何处理

该种情形属于民法上将来取得物的买卖，出卖人在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权主要影响的是合同能否继续履行，即出卖人是否能向买受人交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。因此，从合同自由和鼓励交易的角度出发，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

房屋权利人依据《物权法》第28条至30条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转让登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下，再为买受人办理所有权转移登记。

06 房屋买卖居间合同中的“跳单”行为和“反跳单”条款的效力如何

“跳单”是指房屋买卖合同的买受人或出卖人已经与房地产中介机构签署了看房确认书、委托购房或卖方协议，房产中介机构也已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促进房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但房屋买卖合同一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介机构交付中介费的义务，避过房产中介机构而私自签订房屋买卖合同的行为。就“跳单”行为的构成，一般来说，可以通过是否签署独家委托卖方或购房协议、中介机构是否积极提供中介服务、委托人是否利用了房产中介机构提供的信息、委托人实际有无支出居间费用。

关于“反跳单”条款的效力，一般“反跳单”条款的存在有其合理性，不应仅以其属于格式条款就否定其效力。

07 “独家委托条款”的效力

中介机构使用的“独家委托条款”等诸如此类格式条款，具有一定的合理性，虽不宜一概认定无效，但作为从事居间活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构，对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款，应根据《合同法》第39条的规定审查是否尽到合理提示和说明义务；如果未尽到该义务，且明显违反公平原则的，应认定为无效条款。对“不签订合同即需支付违约金”等条款，应依据《合同法》第40条之规定，认定因加重委托人的责任、排除其主要权利而无效。而对“未促成合同成立亦应支付佣金或报酬”等条款，依据《合同法》第427条之规定，因违反法律的强制性规定而无效。

08 “跳单”违约行为的构成要件

当事人为了自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件成就，故委托人为了不交或少交佣金而不正当的阻止佣金支付条件成就，视为条件已经成就，委托人应当向居间人支付佣金。“跳单”违约行为的认定应满足四个条件：中介公司的委托权限，是一般代理还是独家代理；中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；委托人是否利用该信息、机会与出卖人私下成交或另委托他人居间成交；委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。