按照《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第35条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交房屋已经竣工的材料。实务中，很多地方登记机构将已经竣工的材料简单且唯一理解为住建部门出具的建设工程竣工验收备案表。律师以为，登记机构应正确理解竣工、竣工验收、竣工验收备案，从而区分收取房屋已经竣工的材料，更好地履行登记职责。

竣工：《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所谓合法建造，一是事实合法，即必须经过相关部门批准获得建设用地使用权和建设工程规划许可证，建设完成后要通过相关部门验收；二是过程合法，即在建造该房屋过程中，需要经过设计、监理、图纸审查、施工许可等一系列流程，既涉及行政许可、行政备案等行政行为，又涉及市场中介行为。对于登记机构而言，应当侧重事实合法。同时，“自事实行为成就时发生效力”应当理解房屋一旦完工即为竣工，此时该物权即已设立。

竣工验收：《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。按照现行相关法律法规，作为建设、勘察、设计、施工、监理等工作的主体单位，在各自完成的领域是承担终身责任的。不能理解为由建设行政主管部门组织验收，更不能由建设行政部门承担相应责任。

竣工验收备案：《条例》第49条规定，建设单位在建设工程竣工验收后15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门进行备案。住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定：提交建设工程竣工备案应当提交的材料里包括竣工验收备案表、竣工验收报告（其中记载施工许可证号）。实践中，很多工程建设并没有领取施工许可证，建设行政管理部门应该对其进行处罚，但不能作为登记机构拒绝登记的理由。《细则》等并没有将其列为收件材料，也说明了不动产登记应是登记机构依照申请，将合法的不动产权利在登记簿进行记载，从而将物权进行对外宣示的行为，而不是其他行政部门行政管理的把关兜底。

综上，竣工是竣工验收的基础，竣工验收是竣工验收备案的前提，房屋已经竣工的材料应该理解为单独、两者或者兼容这三方面的材料。实务中，登记机构可以这样把握：对个人自建农房或者小面积房屋，可以是施工单位出具的完工说明，或者申请人自行出具的情况说明；对企事业单位的房屋，可以是建设方组织勘察、设计、施工、监理进行验收的竣工验收报告；对于房地产开发项目，由于涉及建筑物区分所有、公建配套等相关内容，应将建设行政主管部门签署意见的竣工验收备案表作为房屋已经竣工的材料。