【案情介绍】

2017年12月3日，孟某作为出租方（甲方）、刘某作为承租方（乙方）签订了了一份租房合同，约定：甲方将位于某地的仓库出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止； 2.租金为人民币叁万元/年，租赁期间租金不变；3.乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担改造费用；4.租赁期间，任何一方提出终止合同，提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……。合同签订后刘某向孟某交付了2018年的租金30000元，刘某租赁涉案仓库后即开始进行装修，装饰费用共计6万元。后因案涉仓库系违章建筑，相关行政部门就案涉仓库做出限期拆迁通知书，双方为此发生争议。

【法律分析】

因案涉仓库系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，孟某与刘某所签订的租房合同属于无效合同。

一、无效合同的情形，除了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形外，还有在哪些情形下签订的租房合同属于无效合同呢？小编作了如下梳理：

1、租赁期限超过20年，超过部分无效。

2、未取得建设工程规划许可证或者未批准的临时建设等违法建筑物的租赁合同无效。

3、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同，超过部分无效。

4、未经出租人同意且出租人提出异议的转租合同无效。

二、合同无效后，可不可以转化为有效合同呢？

只要满足一定的条件，有一部分无效合同是可以转化为有效合同的。法条依据如下：

根据《解释》第2条规定”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。“

根据《解释》第3条规定”出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

根据《解释》第15条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过与承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

三、合同被确认无效后，应如何处理呢？

根据《解释》第5条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

根据《解释》第9条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

根据《解释》第13条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

根据《解释》第14条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”