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来源:   作者:   发布日期:2019-07-31

公有住房是指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。


公有住房是我国特殊体制下遗留下来的产物,它是相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。



【案情概述】


高某所在单位于多年前将单位所有公房分给高某居住,由高某每月支付租金。此后,因单位多次调换领导,高某承租单位公房一事被遗忘,已多年未向高某收取租金。于是高某在该房屋居住至今,单位也一直没有收回该房屋。高某于1995年去世,单位在清理其遗产时发现,高某与其家人现在所居住的房屋属于单位所有。单位认为当初该房屋是租给高某居住使用,现在高某已去世,决定收回该房屋,将该房屋转租他人,并要求高某的家人补交多年所欠单位的租金。高某的家人不服,认为对该房屋的承租权应作为高某的遗产由其继承,不同意单位收回该房屋,要求继续租用。双方协商无果,诉至法院。


【裁判观点】


法院经审理,认为承租权不是遗产,不能继承。本案高某虽已死亡,但房屋租赁合同并未终止,且高某家庭生活较困难并无其它居住场所,故与高某共同生活的家庭成员有权继续承租争议房屋。


【争议焦点】


本案需要解决的争议焦点是,公有住房的承租权是否属于死者的遗产范围?


【律师观点】


首先我们需要明确什么是承租权?


这里所说的“承租权”,是指我国国家机关、企事业单位的工作人员及其家属在满足本单位内部的某些规定能享受某种福利待遇的特殊人群可以租用单位公房供自己或家人居住、使用的一种权利,在一般情况下,承租单位公房是国家机关、企事业单位对本单位职工的一种福利待遇,能租用单位的公房的,必须是满足本单位内部的一些规定能享受该福利待遇的特殊人群,并不是所有人都可以租用的,因此房屋租赁权的人身属性很强,出租权专属于出租人,承租权专属于承租人。


其次,单位出租的房屋的所有权由始至终都属于国家、集体所有,不属于承租人,承租人只能享有占用、使用的权利。而承租权正是基于租赁合同而产生的一种专署于承租人的人身权利,承租人死亡后,根据《合同法》相关规定,该租赁合同就已经终止,也就是说承租权是基于租赁合同而产生,当然因租赁合同的终止而消灭。


作为公房所有权人的国家机关、企事业单位对其拥有的房屋拥有合法的处分权,承租人死亡后,国家机关、企事业单位有权收回该房屋或决定是否将该房屋继续出租给死者家属使用或出租给本单位其他可以享受租用单位公房的福利待遇的职工。


再次,根据《继承法》的规定,可以作为公民死亡时的遗产继承的范围仅限于该公民死亡时的个人合法财产,公有住房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。最高人民法院《关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》中虽列举了几种公民可以继承的被继承人生前的财产性权利,但是同时也规定有公民生前专署于自身的人身权利是不可以作为遗产继承的。如前所述,承租权的人身属性很强,属于专署于死者的人身权利,因此承租单位公房的承租权不能作为遗产继承。


上述案例是由于我国国家机关、企事业单位的工作人员及其家属租用本机关、本单位公房时,一般租赁合同中都没有约定具体的租赁期限,该合同长期有效,就造成在承租人死亡后,其家庭成员仍旧长期居住该房屋的现象。于是有人就认为单位公房的承租权是可以作为遗产继承的。


其实,这种认识是错误的。除上述情况外,在现实生活中还存在大量城镇居民有承租人代表家庭与国家、集体及私房主签订房屋租赁合同,虽然也是承租的单位公房,但不同于上述案例中以个人名义承租单位公房的情况,应区分看待。


此时,租赁合同的双方当事人有所不同,一方虽仍为国家机关、企事业单位,另一方虽然出面承租的人多为个人,且是以个人名义承租,但其本意是供家庭共同生活居住使用,此时的承租人应视为整个家庭。在租赁期内,每个家庭成员都应享有对承租房屋的使用权,承租人死亡的,并不影响房屋租赁合同的效力,死者其他家庭成员仍可继续使用承租的房屋至租期届满为至,出租房屋的人不得以承租人已死亡为由解除或变更房屋租赁合同,剥夺死者其他家庭成员的承租权。而在此种情况下的承租权实际上是合同双方按照合同的约定在继续履行合同,并不是遗产的继承。


综上所述,承租单位公房的承租权具有强烈的人身属性,不能作为死者的遗产继承


实践中从社会安定、和谐的角度来考虑,一般来说可以通过变更承租人的方式,可由与承租人共同居住的人在承租人死亡后继续租用。《大连市城市公有房屋管理规定》第二十条规定:“承租公有住房,承租人在租赁期限内去世,其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原租赁合同的可以办理承租过户手续。”

从以上规定来看,公有住房承租权的取得是有一定法定条件的,特别是原承租人死亡时,承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的,经过住房部门同意是可以变更的。


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