【裁判要旨】

案涉房屋未取得预售许可证，异议人（买受人）与被执行人（出卖人）签订的商品房买卖合同无效，异议人以此合同主张涉案房产权益，并提出执行异议要求停止执行的，法院不予支持。

【案例索引】

(2017)最高法民申2699号民事裁定书、（2017）吉民终27号民事判决书、(2016)吉06民初6号民事判决书、王一琳诉田晓娟等执行人执行异议之诉案

【案情简介】

田晓娟与鹏润公司借款合同纠纷经白山仲裁委员会作出（2013）白山仲字第35号裁决书，裁决鹏润公司给付田晓娟本金200万元及利息、费用。田晓娟就该仲裁裁决书向白山市中级人民法院申请执行，执行中查封了鹏润公司名下房产即长白山国际批发中心配套工程2号楼三楼大厅。查封过程中王一琳提出异议，认为案涉房屋已由鹏润公司抵顶给王一琳。白山市中级人民法院作出（2015）白山执异字第30号执行裁定书，裁定中止对长白山国际商业批发中心配套工程2号楼三楼大厅的执行。田晓娟认为案涉房屋所有权人为鹏润公司，王一琳与鹏润公司签订的商品房买卖合同无效，（2015）白山执异字第30号执行裁定书裁定错误，请求判令对鹏润公司所有的长白山国际批发中心配套工程2号楼三楼大厅予以继续执行。

【争议焦点】

王一琳与鹏润公司签订的《商品房买卖合同》及购房协议是否有效。

【裁判情况】

一、 一审法院

经审理认为：因王一琳与鹏润公司签订的以房抵债协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故该协议书合法有效，王一琳异议理由成立，故判决驳回田晓娟的诉讼请求。

田晓娟不服一审判决，提出上诉。

二、 二审法院

经审理认为：截止一审庭审时，案涉房屋未经竣工验收，不能办理产权登记，根据《商品房销售管理办法》第三条之规定，王一琳与鹏润公司签订的商品房买卖合同的性质应为商品房预售合同，而非商品房现售合同。

因截止一审庭审时，案涉房屋未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，王一琳与鹏润公司签订的商品房买卖合同无效。

　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院对王一琳要求停止案涉房产执行的申请不予支持。故判决：一、撤销吉林省白山市中级人民法院（2016）吉06民初6号民事判决；二、准许执行鹏润公司所有的长白山国际批发中心配套工程2号楼三楼大厅。

三、 再审法院

最高院经审理认为，王一琳举示的《工程决算单》及《检测（鉴定）报告》均不能推翻原审判决认定案涉房屋未经竣工验收合格的事实。王一琳提供的证据，对案涉房屋何时竣工的记载不同，王一琳也未能提供其他证明案涉房屋已经竣工验收符合现房销售及交付使用条件的证据。王一琳提出案涉房屋已经被政府有关部门列为无籍房处理项目，可以办理产权登记的主张，虽然有相关政府部门的会议纪要等文件予以佐证，但目前该房屋尚未进行产权登记，也没有证据证明相关政府部门已通知王一琳可以为其案涉房屋办理产权登记，因此，王一琳所购案涉房屋能否进行产权登记目前仍处于不确定状态。在现有证据情形下，尚不足以认定王一琳具备合法取得案涉房屋产权的资格。

原审判决虽然查明认定王一琳与鹏润公司之间存在借款关系，但双方未签订抵债协议，而是签订了案涉《商品房买卖合同》及购房协议书。二审法院基于双方签订的合同体现的法律关系性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定王一琳与鹏润公司签订的《商品房买卖合同》无效，王一琳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实和适用法律并无不当。王一琳申请再审提供的新证据不足以推翻原审判决，其主张原审判决存在认定事实和适用法律错误的申请再审理由亦不成立。驳回王一琳的再审申请。

【法条链接】

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

【相关意见】

本案虽为执行异议之诉，但案件的争议焦点在于执行异议人王一琳与被执行人鹏润公司签订的《商品房买卖合同》所体现的法律关系及其效力，一审法院认定了王一琳所主张的其与鹏润公司之间以房抵债的事实，驳回了申请人对案涉房屋继续执行的请求，而二审法院和最高院则认为双方未签订抵债协议，而是签订了案涉《商品房买卖合同》及购房协议书，基于此认定双方为商品房预售合同关系，并对此合同效力进行认定，进而驳回王一琳的申请。

基于以上案例，提醒相关交易方，在商品房预售合同中，买受人应关注出卖人是否具有商品房预售许可证，否则将面临合同被认定为无效的风险。另外，本案中，王一琳以房抵债的主张未被认定，也提醒相关权利人，在进行以房抵债的过程中应注意相关法律的梳理，以确保权益的实现。