违反预约合同房屋差价损害赔偿

开发商与客户签订认购书、预定书等预约合同，如开发商违约，预约合同多会有定金或违约金条款。但在房地产市场上行，商品房价格急速上涨的情况下，对于买受人要求房屋差价损害赔偿是否能得到支持，实践中争议较大。

从理论到实务界，对于预约合同独立于本约，违反预约合同的损失在总体上应当相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失，争议不大。而关于信赖利益的范围，学术界多认为包括两个部分，即所受损失和所失利益。其中，所受损失包括以下几个部分：第一，缔结预约的费用，包括交通费、通讯费等；第二，准备缔约本约的费用，诸如考察费、差旅费、住宿费、餐饮费等；第三，已付款项的法定利息。第四，提供担保所受损失。所谓所失利益通常是指缔约机会的丧失。关于丧失缔约机会所造成的损失是否需要赔偿，实务界有不同的看法，实务界有观点认为机会和风险是并存的，机会如果予以赔偿，那么风险是否应当也要承受呢？以买卖房屋为例，房价涨了，如果违反预约要赔偿缔约机会损失；那如果房价跌了，怎么办？

对于违反预约合同是否应支持房屋差价损失的诉求，我们查询了部分案例，以山东省高院、济南市中院两个案例为代表，供参考。

案例一：赵建青、李文荣与青岛澳华投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷（案号：(2014)鲁民一终字第156号）

山东省高院认为，澳华公司违反《认购合同》和《关于佳世客店铺的补充协议》的约定，构成违约。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，澳华公司应承担违约责任。虽然《认购合同》对违约责任的承担与违约金计算标准有约定，但原审经过合理的利益考量，认为该合同约定的违约金计算标准过低，不足以弥补赵建青、李文荣的实际损失，并以实际损失为限进行适当调整是正确的。由于澳华公司拒不配合鉴定部门进行房屋价格鉴定，依法应当承担举证不能的法律后果。赵建青、李文荣提交的经过公证的澳华公司在无忧房网上发布的涉案商铺出售价为每平方米75000元，应作为认定本案所涉房屋价值的依据。原审对赵建青、李文荣的实际损失以其已交购房款与未交购房款的比例同涉案商铺的增值情况确定为531.7073万元是妥当的。

案例二：济南冠华建设投资有限公司与李怀宇商品房销售合同纠纷（案号：(2016)鲁01民终222号）

济南市中院认为，关于李怀宇主张的房屋差价损失。预约合同的目的虽然是订立本约，但预约合同也是独立的合同。违反预约合同后，应当承担违约责任。预约合同是相对于本约而言的，其本身是缔结本约的一个过程，处于本约的缔约阶段。因此违反预约的行为既是预约违约行为，也是本约的缔约过失行为。预约的违约损失在总体上应当相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失。对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限，在不超过信赖利益的范围内，从利益平衡、诚实信用、公平原则等角度出发，结合案件实际情况，综合守约方的履约情况、违约方的过错情况、合理的成本支出等因素，酌情裁判。具体到本案，李怀宇信赖其与济南冠华公司可以订立商品房买卖合同，但济南冠华公司取得涉案房屋现售备案证后未与李怀宇签订商品房买卖合同并将涉案房屋出售他人，李怀宇从而丧失了按照认购书约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会。鉴于济南冠华公司取得涉案项目商品房现售备案证及涉案房屋出售给他人时间差距不大，李怀宇与济南冠华公司签订本约的信赖利益损失，可参照济南冠华公司将涉案房屋转卖他人所获实际经济利益。因此，一审法院结合济南冠华公司违约情况、李怀宇的成本支出等因素，按李怀宇支付认购金占认购书约定房屋价款比例分配信赖利益损失，即房屋差价损失，符合公平合理原则，故济南冠华公司应赔偿李怀宇房屋差价损失266144.56元。本案济南冠华公司主张不应赔偿李怀宇房屋差价损失，理由不能成立，本院不予支持。

上述案例中，法院对于违反预约合同主张差价损害赔偿的诉求，认为买受人的损失确实存在，法院从利益平衡、诚实信用、公平原则等角度出发，结合案件实际情况，综合守约方的履约情况、违约方的过错情况、合理的成本支出等因素，酌情裁判。因此，建议开发商妥善处理预约合同的解除。如因买受人原因解除预约合同的应保留相关证据，如因开发商原因拟解除预约合同的，需预先全面评估风险。