案情简介

原告叶某买受了涉案房屋并领取了房屋所有权证，该证载明设计用途为“商业”，土地证号及其权属性质在该证中均为空格。随后，原告与该市国土管理规划局签订了《划拨土地使用权补办出让合同》，其中载明：“本合同项下的宗地，属住宅用地”。此后土地使用权登记亦记载涉案房屋的土地用途为住宅。原告也是按住宅用地标准缴纳土地出让金。被告该区政府作出了《征收决定》，涉案房屋被列入征收范围，并委托相关机构对涉案房产及土地收益金进行评估。《土地收效金收取分户评估报告》载明：涉案房屋“土地类型及用途：改变前为出让、住宅，改变后为出让、商业。地价定义：评估估价对象在原有土地使用权类型、用途与改变土地使用权类型、用途条件下的土地使用权价格差额，土地收益金总价（人民币）47189元”。随后，该区政府作出房屋征收补偿决定，决定针对涉案房屋扣除土地收益金471849元。原告叶某对该征收补偿决定中扣除土地收益金的内容不服，提起诉讼。

法院审判观点

浙江省金华市中级人民法院经审理认为，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条规定：“被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；……按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。”原告所有的房屋，所有权证登记用途为商业，国有土地使用权证登记用途为住宅，评估机构按商业用途对原告的房屋进行估价，被告据此评估结果扣除土地收益金471849元符合相应的事实和法律规定。原告叶某主张其房屋事实上一直作为商业用房，但并不能以此改变其土地登记用途为住宅的性质，故原告就此提出的理由不能成立，遂判决驳回原告叶某的诉讼请求。

叶某不服，提起上诉。浙江省高级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。

律师观点

本案争议的焦点是涉案房屋征收补偿款中是否应当扣除应补交的土地收益金。土地收益金是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让或出租（含连同地面建筑物一同转让或出租）给第三者时，就其转让或出租的收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地用途不同，土地使用权价格（地价）不同。房屋征收补偿中应补交的土地收益金，是指房屋的土地用途改变前后的土地使用权价格（地价）差额。是否应当补交土地收益金，取决于房屋征收前后土地用途性质有无改变，而不是取决于房屋所有权证登记的用途以及房屋实际用途是否改变。

审理法院认为，涉案房屋一直作为商业用房，原告叶某通过拍卖受让涉案房屋后，房屋登记记载设计用途为“商业”，但涉案《划拨土地使用权补办出让合同》载明 “本合同项下的宗地，属住宅用地”。相关的土地登记亦记载土地用途为“住宅”。原告当时也是按住宅标准缴纳土地出让金。上述房屋登记记载的房屋设计用途并不能否定或取代土地登记记载的土地用途性质。因此，涉案房屋的土地用途在征收前为住宅，征收后按商业用途评估并补偿的，属于上述条例规定“按照改变后的用途补偿被征收人的”之情形。

根据法律规定，房产登记中房屋用途与土地用途应当一致。原告叶某受让涉案房屋后，在房屋用途为商业的情况下，相关政府及职能部门却按住宅用地与权利人签订《划拨土地使用权补办出让合同》并进行土地使用权登记，不符合相关法律规定，应当引起有关部门重视。