案件索引：（2020）鲁行终327号

 裁判要点：在现实中不可避免地存在着没有取得产权证的无证房产，此类房产不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案对该无证房产作出补偿，补偿数额或补偿安置房屋确定后，有关利害关系人之间就该补偿的归属或分配产生纠纷向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。作为买房人，可以选择解除房屋买卖合同，也可以选择主张所购房屋产权消灭的对价，即置换的房屋。

本院认为：

本案争议的焦点是济南市历城区雪山片区建设指挥部与孔宪勤签订的《原东区指挥部安家小区安置楼拆迁安置及房屋回收协议》是否合法有效。根据原审查明，被上诉人田延良按照涉案房屋买卖协议的约定付清购房款，对该房屋实际占有、使用，但没有实际取得所购房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，田延良所购涉案房屋的物权因本次征收拆迁而消灭，其已无法取得所购房屋的产权。涉案拆迁安置适用的《雪山片区四村整合拆迁安置办法》,第十三条明确规定因道路建设现安置在安家小区的居民，原则上按原安置标准相对应现安置标准进行安置，其中第（五）项规定：“原安家小区安置后将房屋出售的，只对应原房主安置”。该次置换安置标准是以原安置标准对应而来，是基于原安置户的人口为基数计算的置换房屋面积，对应的是原房主。涉案房屋原房主系孔宪勤，故济南市历城区雪山片区建设指挥部与孔宪勤签订该房屋的拆迁安置及房屋回收协议符合征收安置的相关政策及法律法规的规定。且该拆迁安置及房屋回收协议不存在《中华人民共和国合同法》规定的可撤销或无效情形。

因此，济南市历城区雪山片区建设指挥部与孔宪勤签订的《原东区指挥部安家小区安置楼拆迁安置及房屋回收协议》合法有效。田延良关于撤销该拆迁安置协议并判令历城区政府与其签订拆迁安置协议的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。原审法院以该拆迁安置协议未能顾及到涉案房屋实际占有、使用人之相关利益为由，认为属于遗漏安置对象，系事实认定不当，适用法律错误。

关于孔宪勤与田延良之间的涉案房屋买卖事宜。上诉人孔宪勤之子孔虎于2005年3月4日与被上诉人田延良签订《协议书》，将孔宪勤取得的本案诉争的拆迁安置楼以13.5万元的价格出售给田延良。在该房屋买卖合同中，孔宪勤享有的合同权利是房屋的价值13.5万元。在该房屋征收补偿安置协议中，孔宪勤享有的合同权利应为该房屋使用权的对价。作为买房人，田延良可以选择解除房屋买卖合同，也可以选择主张所购房屋产权消灭的对价，即置换的房屋。根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得产权证的无证房产，此类房产不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案对该无证房产作出补偿，补偿数额或补偿安置房屋确定后，有关利害关系人之间就该补偿的归属或分配产生纠纷向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。因此，田延良如对本案拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行主张。

需要强调的是，人无信则不立。诚实守信是对每一位公民的基本要求。孔宪勤户与田延良签订的《协议书》，是孔宪勤与田延良的真实意思表示，双方均应依约履行协议，守信践诺。从其他法院审理的类似案件情况来看，比如北京市第二中级人民法院审理的北京市通州区宋庄镇辛店村“画家村”房屋买卖纠纷案，人民法院在认定房屋买卖合同无效的同时，认为出卖人应对合同无效承担主要责任，对于买受人信赖利益损失的赔偿，提出应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素。因此，对于该类案件的处理应明确价值导向，促使当事人依法践诺守约，尽量协商妥善解决纠纷，充分保护各方当事人的合法权益，维护社会法治良序运转。