1.案情简介

2013年12月7日原告夏某与被告兆顺公司签订《商品房购销合同》及合同补充协议。双方约定：原告夏某向被告兆顺公司购买被告开发建设的房屋，建筑面积：151.77平方米，商品房总价款为人民币758850元。原告在合同签订后支付总房价30%首付款人民币228850元，余款530000元通过银行办理按揭贷款。原告与银行于2014年6月4日办理了《个人购房借款/担保合同》。原、被告双方未到住建部门办理商品房买卖合同备案登记。▼

2.法院认为

根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，关于合同备案登记系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的不动产预售登记制度存在本质区别。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房地产管理部门备案。由此可见，办理商品房预售合同备案登记是房地产开发商的法定义务，目的是为了维护房地产的正常交易秩序，保护买受人的利益。▼

3.律师解析

商品房预售合同登记性质属于预告登记，而预告登记的目的在于使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力。登记并非请求权成立、生效的要件，只要当事人之间达成合意，合同便得以成立，请求权也随即在当事人之间产生。商品房预售合同作为不动产买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅是物权变动的生效要件。如果因为预售人未进行预售合同登记，从而导致合同不能有效的成立，预购人就无法依据合同向预售人请求实际履行或者请求违约赔偿，这样对预购人是极为不利的。

我国现行法律将商品房预售合同登记规定为预售人即开发商的法定义务，如果认为此登记为合同的生效要件，那么只要开发商一天不履行该法定义务，预售合同便一天不能生效。其后果必然是开发商怠于登记，在出现对自己不利的情况时主张合同无效。尤其是在遇到房价上涨时，开发商很可能将商品房再次高价出售并对高价预售予以登记，又以合同未登记为由向前一预购人主张合同无效，而前一预购人却无法追究开发商的违约责任。因此，如果认为未办理登记手续的预售合同都是无效的，可能会使许多正当的交易被消灭。从保护预售关系中弱势主体预购人的角度而言，预售合同登记也不是预售合同的生效要件。▼