1.案情简介

原告有意向向被告购买嘉丰大厦商品房，2014年1月19日，原告通过向被告填写《商品房签约联系单》形式，向被告预购嘉丰大厦总计四套房屋，分别为603室、703室、1403室、2403室。《商品房签约联系单》载明：付款方式为一次性：签订合同时付清全部房款。同时，该《商品房签约联系单》经由原告、被告销售经理及被告法定代表人三方签字。2014年1月20日，原告向被告通过银行汇款方式，共计支付购房款3248673元。同日，被告向原告开具嘉丰大厦603室、703室预售购房款发票。嗣后，原、被告未签订商品房买卖合同。

另查明，嘉丰大厦1403室、2403室已由被告分别出卖给第三人，并在房管部门办理了书面合同备案。▼

2.法院认为

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。

现被告将涉案嘉丰大厦1403室、2403室房屋出卖给他人的行为，构成一房二卖，已导致原告商品房买卖目的不能实现，因此，原告要求解除与被告间就上述二套房屋成立的买卖法律关系，并基于此要求被告返还已经支付的上述嘉丰大厦1403室、2403室购房款计1694241元及相应的利息，符合上述法律规定，本院予以支持。至于利息的起讫时间，因原告支付房款的时间为2014年1月20日，故上述利息起算点应为2014年1月21日。原告主张的利率标准及止息日，属于合理范围，本院予以照准。至于原告另主张要求被告赔偿1694241元的损失，根据上述法律规定精神，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此，原告要求被告赔偿1694241元的诉求，本院予以支持。▼

3.律师解析

《解释》第八条是对因出卖人恶意违约导致合同解除的处理规定。

《解释》第八条在对因违约导致合同解除的后果处理上，除适用《合同法》规定的违约责任形式外，还特别增加了对出卖人的恶意违约行为的惩罚性赔偿责任。该条规定了应当适用惩罚性赔偿责任的两种恶意违约行为，即出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约情形。

《解释》第九条是对出卖人实施欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除的责任承担问题。

同样的，《解释》第九条规定了应当适用惩罚性赔偿责任的三种欺诈行为，即故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

各位买受人看到《解释》第八条、第九条的时候，可能高兴了一下。但是别急，在适用《解释》第八条、第九条之前，再看一下《解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该《解释》适用的范围是买受人与开放商之间关于期房、现房的交易。▼