1. 案情简介

2013年5月28日，原告(买方、签约乙方)与被告(卖方、签约甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买案涉房屋；甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力，甲方所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、样板房、模型的画片、数据、照片、文字或其他与该房屋及/或该房屋所在楼盘有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为该合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。

2014年9月2日上述房屋产权登记至原告名下。

2014年12月26日，上海市工商行政管理局闵行分局作出行政处罚决定书，载明如下内容:……一、当事人发布虚假电视广告。经查：2013年2月26日，本案被告为推广其在闵行区开发的楼盘，与某公司（以下简称某公司）签订了一份广告委托代理投放/发布合同，某公司按照本案被告的要求，负责制作并在电视台栏目投放电视广告。该看房专题广告的1分40秒至2分26秒的电视广告内容为：“……置业顾问：这边走。主持人：这个地方还真是很开阔啊，项目周边的配套都是一目了然。置业顾问：对，刚才我们有提到的两个学校。主持人：嗯。置业顾问：就在我们项目的西侧。主持人：哦。置业顾问：这边我们看到的呢就是幼儿园、小学、初中和高中。主持人：哦，教育的一个配套……”在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述。违法事实二、当事人发布违规房地产广告……。

另查明，涉案小区销售阶段，被告在其发布的楼书中以“全阶段精英教育，足不出园读名校”为栏目进行宣传，内容为：“名校荟萃，全程精英教育。让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园直至大学。基础教育园区，包括某乙幼儿园、某乙小学、某初中、某附中……”

还查明，案涉楼盘建造时，部分购房人向教育管理部门进行过咨询，其答复意见为对该小区并未进行教育资源配置。直至2014年初教育管理部门方确定该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区某甲幼儿园及某甲小学。

原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。▼

2.法院认为

本案中，原告主张其购买的房屋所对口的学校并非被告宣传的学校，即认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任。被告则认为其未对原告作出教育配套的承诺，不存在违约。对此，本院认为，第一，被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综合本案查明的相关事实，本院认为被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口华师大附属学校的情况下，被告的行为构成违约。而被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。▼

3.律师解析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条是是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任的解释。根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但应根据具体情况区别对待，不能机械地将其视为要约邀请。如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。

实际生活中，许多出卖人在销售广告和宣传资料中，对其开发出售的商品房及相关设施的说明非常具体、明确，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中的说明和允诺才签订合同的。这些说明和允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广播上发布的广告，更是容易产生广告应有的诱惑力。▼