房产新政下商品房买卖纠纷（一）

01.因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理

限贷政策对买卖房屋双方而言，产生较大影响，主要有两种情形:一是首付比例提高和贷款利率增加，造成对买受人付款能力要求提高及购房成本加大，使部分买受人无力履行合同，导致双方发生纠纷；二是银行加大对贷款对象的限制力度，致使部分人变得不具备贷款资格，从而无力支付购房款产生纠纷。对于房产新政中的限贷政策调整可视为“不可归责于双方的事由”的解除合同的情形，而非不可抗力或情势变更。将限贷政策的变化认定为“不可归责于双方的事由”，并将其落脚点确定在对买受人一方的“履约能力产生重大影响”，进而依据公平原则予以处理。法院对确因贷款政策调整，购房者无力支付超过合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无力办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于双方当事人的事由”，允许买受人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息。但买受人主张因新政导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。

02.房产调控政策实施前订立的合同并未约定按揭贷款方式付款，或者约定买受人未能取得按揭贷款的则应在约定的期限内一次性付清全部房款，买受人能否以新政实施为由主张解除合同并免除民事责任

对于此类情形不应认定为造成买受人利益明显失衡的情势变更，买受人也不得以新政实施为由主张解除合同并免除民事责任。这是因为，按揭贷款如果不是合同明确约定的或者指定的支付方式，或者不是履约的唯一方式，那么，在调控政策实施后，买受人就应以其他方式代替进行支付，而无权据此直接解除合同。因为，此种政策的调整，对其履行已经签订的房屋买卖合同没有实质的影响，并不会直接造成其无法履行合同义务。

03.房产调控实施前订立的房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人确因不能办理按揭贷款导致无法履行合同的，能否请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金

买卖双方在房产调控政策实施前订立房屋买卖合同，明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人确有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金的情况下，人民法院经查实，如买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，人民法院可以支持当事人的请求。

04.因首付款比例提高所产生的纠纷能否适用情势变更原则

对于此种情形，尚不能导致适用情势变更原则。虽然一部分买受人签订合同后，因政策发生变化致使提高了首付款比例或税费标准，增加了购房成本，但这并非属于不能克服的困难，不能简单地以此为由，认为构成适用情势变更的条件。法院对确因贷款政策调整，购房者无力支付超过合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无力办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于双方当事人的事由”，允许买受人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息。但买受人主张因新政导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。

05.因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，应当如何处理

当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

06.因房产新政中的限购、禁购政策引发的纠纷能否适用情势变更原则

将该种情形归为“不可归责于双方当事人的事由”处理这一问题，更为稳妥和符合实际。处理涉及限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷案件时，应当区别对待：1、双方当事人签订房屋买卖合同在先且签订合同时双方主体均符合当时政策要求，限购、禁购政策出台在后，按照新的政策规定买受人属于限购、禁购范围，导致合同无法继续履行的。双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错的，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理。2、双方签订房屋买卖合同时买受人具备购房主体资格条件，但由于履行过程中当事人未按约履行合同，遭遇房地产调控新政，买受人被限购、禁购而丧失购房资格的，不能适用前述“不可归责于双方当事人的事由”规定。

07.买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，能否以限购、禁购等调控政策的实施为由从而认定相关房屋买卖合同无效

人民法院处理前述因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷问题时，对违反涉房新政的合同，因限购、禁购引发的纠纷，尚不能简单地直接认定为无效。依照我国《合同法》第54条第2款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损方有权请求变更或解除。因此，该类合同应当是可撤销、可变更合同，卖房一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。

08.当事人为规避限购政策借名买房的，此类房屋买卖合同的效力如何认定

相关房地产新政并非国家法律或者行政法规，认定该类借名买房合同无效法律依据不足。当事人为规避限购、禁购政策借名买房的该类借名合同应当有效；借名合同有效，当事人要求变更登记的，则其过户登记的诉求也应当支持。但是借名人随后要求确认房屋所有权的，应当驳回其诉请。原因在于，借名人与被借名人之间系借名合同纠纷，借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权。关于借名人的过户请求，双方未约定过户期限，借名人要求过户的，应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉请。

09.房屋买卖合同明确约定买受人不得以不可抗力之外的任何理由作为免责违约责任的事由，买受人能否以房产新政限贷为由主张免除违约责任

虽然国家出台限贷政策是当事人在订立合同时所不能预料的，但由于买卖双方在合同中明确约定，除不可抗力外，不得以任何其他理由作为免除责任的理由。既然限贷新政不属于不可抗力，买受人未能按约履行付款义务的，当然要承担合同约定的违约责任。