1.案情简介

2011年5月24日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定原告自愿将房屋出售给被告，房屋建筑面积约164平方米、土地使用面积约为550平方米，房屋价格为40万元整，付款方式为“乙方（被告）首付15万元给甲方（原告），余款25万元于2011年12月30日前付5万元，2012年12月30日欠付20万元。如乙方不能在2012年12月30日前付清甲方房款，乙方可将房屋550平方米住房面积赔还给甲方。乙方赔还550平米住房后，甲方退还乙方15万元”。《房屋转让协议》第七条约定“以上资产按现状出售，乙方在2012年12月30日前，未付清房款或未能赔还住房之前，该资产所有权属甲方所有”。后原告将房屋过户给了被告。2011年10月20日，被告向原告出示一张欠条，载明“今欠到原告购房款贰拾伍万元正（250000.00元）；欠款人被告；2011年10月20日”。欠条上有被告的签字按印。现原告催收欠款未果，起诉至法院，请求被告解除合同把房屋退还给原告，并承担经济损失。▼

2.法院认为

《房屋转让协议》第七条约定“以上资产按现状出售，乙方在2012年12月30日前，未付清房款或未能赔还住房之前，该资产所有权属甲方所有”，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”，本案买卖合同标的物为房屋，系不动产，故《房屋转让协议》第七条违反“不能约定不动产所有权保留”的法律规定，原告要求解除合同把房屋退还原告的请求于法无据，本院不予支持。▼

3.律师解析

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条是对所有权保留制度的明确及对其适用范围的规定。一方面明确了《合同法》第一百三十四条规定的是所有权保留制度；另一方面规定该制度不适用于涉及不动产的买卖交易，而仅适用于动产买卖交易情形。▼