合同法

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

合同法解释二

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

【相关案例】

前述法律规定只是给出了裁判原则，并未能给出本文问题的答案，还要结合司法实践来看。

案例一

(2018)京03民终12169号

1、基本事实

2015年8月22日，某房地产公司（出卖人）与孙某某（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，买受人购买坐落于北京市通州区某房屋（以下简称涉案房屋）。

合同关键约定：

（1）房屋总价款为4,005,720元；

（2）付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款50%，中国工商银行北京市朝阳支行银行借款支付；

（3）违约责任：买受人未按约定时间付款的，按照以下方式处理：……（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

（4）合同还约定其他内容。附件五付款方式及期限的约定：……第6条：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按照合同第十一条承担违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。第18条：本协议与《北京市商品房预售合同》内容不一致的，以本补充协议的约定为准。

合同签订后，孙某某共支付购房款2005720元，剩余2000000元购房款逾期未支付，法庭经询问孙某某，因其征信问题故未能办理银行贷款，亦未支付购房尾款。2017年10月23日，某房地产公司向孙某某邮寄《通州某房地产中心交付使用通知书》，某房地产公司于2017年11月27日向孙某某邮寄《催款、逾期则解除合同的通知》

某房地产公司公司关于违约金的诉讼请求：判令孙某某支付逾期付款违约金460,527元（计算方法为房屋总价款4,005,720元乘以10%+逾期款2,000,000元乘以3%共计460,572元）

2、法院判决

一审法院认为：“关于违约金一项，孙某某逾期支付购房款60天以上，致使某房地产公司行使解除权，其应就其违约行为承担违约责任。经询，孙某某主张违约金过高，申请法院予以调整。一审法院依据公平原则，综合某房地产公司、孙某某履约情况，合同履行情况，依法酌定孙某某支付某房地产公司违约金200,000元。”

二审法院维持原判。

（注：看来法院以中庸之道打了个对折结了案）

案例二

(2018)京03民终15910号

1、基本事实

2014年6月21日，某房地产公司、王某某签订《北京市商品房预售合同》，约定王某某购买某房地产公司位于通州区的房屋。

根据上述合同附件五《付款方式及期限的约定》第2条商业贷款部分约定：（1）……买受人未按以上约定履行付款及其他义务的……逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金

王某某于2014年6月13日向某房地产公司支付100000元定金，2014年6月21日向某房地产公司支付房款17564元，2017年3月21日向某房地产公司支付房款478077元，其余房款至今未支付。

某房地产公司关于违约金的诉讼请求：判令王黎黎支付珠江公司合同价款20%的违约金（未按合同约定支付收款和办理贷款导致合同解除）即235,128.2元。

2、法院判决

一审法院认为：“对于珠江公司要求王黎黎支付因未按照合同约定支付首付款和办理贷款的解除违约金的主张，按照双方合同约定，王黎黎逾期支付相关款项，出卖人有权解除合同。合同约定，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金，但该部分违约金的约定明显过高，且珠江公司未提供证据证明其因此所受损失的具体数额，结合王黎黎的意见，法院对违约金的数额酌情减为合同约定总房款的10%。”

二审法院维持原判。

结语

违约金调整向来是司法实践中的玄学，关键是因为取证困难，困难的症结在于如何证明一方实际遭受的损失？具体到商品房预售中，如何证明开发商因为购房人放弃购房而遭受的损失？利润？机会成本？似乎都不太好举证。所以法院只能酌定，通常情况下酌定就意味着各打五十大板，谁也别说法院偏向谁，希望当事人服判（法官也不容易啊）。当然法官也可能考虑其他因素做出三七或四六开的判决，这就看个案的具体情况而定了。