一、购房人购买商品房及办理产权转移登记流程介绍分析

在购房人和开发企业就交易标的物和价格达成一致后，会进行商品房的买卖交易，交易的实现过程依托于房款的交付和合同的签订，流程大致如下：

1、合同网签

购房者在确定买房意向之后，交纳首付款，由开发企业将购房者的信息通过特定端口录入商品房网签系统，合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后在合同草稿上签字确认。签字确认的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改，系统自动标记房屋状态为“已销售”。合同备案登记通过后系统自动生成备案登记号，合同须再次打印，即正式纸质合同，买卖双方签字盖章。

2、合同登记备案

房地产开发企业应在签约之日起30日内持商品房买卖合同向项目管辖范围的房屋交易产权登记管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。交易管理部门对照纸质合同进行信息核对，无误后确认备案，备案通过，系统自动标记合同状态为“已备案”。合同备案完成后，房地产开发企业应将合同正本一本交给购房人，如果购房人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给购房人。

3、办理产权转移登记

根据《城市房屋权属登记管理办法》将商品房交易中的房屋产权登记分为总登记一初始登记和由于买卖原因进行的权利转移或者是变更登记。其中在房屋交易中进行发放的房产证属于“由于买卖原因进行的权利转移或者是变更登记”。首先，房屋权属登记由权利人（申请人）向登记机关申请，提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。登记机关受理后在对房屋权属进行审核并办理公告后，核准房屋产权的登记，发放房屋产权证。

在实际操作中, 由于商品房交易的特殊性，房产证的登记办理可分为委托开发商或代理公司办理、自己办理两种情况，在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定,这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证,商品房交易中委托房屋建设开发商或者是代理公司进行房产证登记办理的,由开发商或者是代理公司进行代收代交契税、公共维修基金以及印花税等税费，然后按照约定时间进行房产证领取，需要注意的是代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。若自己进行房产证的登记申请，则从申请到领取房产证均需自己办理。

二、处置开发商名下商品房遇到的问题及原因分析

开发商进入破产程序，破产管理人接管破产财产后，根据《企业破产法》第一百一十一条规定：“管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院依照本法第六十五条第一款规定裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产。”第一百一十二条第一款规定：“变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外。”破产管理人通过司法拍卖程序处置开发商名下房产，由于商品房交易和房产证登记办理的流程相对较为复杂，在协助买受人办理产权转移登记手续过程中容易产生这样或者是那样的问题，对于买受人的权益保障产生极大的不利作用和影响。

1、开发商名下项目未售房产司法拍卖后按几手房手续过户？

以瑞安市华城房地产开发有限公司破产清算案件为例，管理人在协助买受人办理过户时遇到买受人竞得的房产被不动产登记机构认定为“二手房”，应按照“二手房”的程序办理过户的问题。这就让管理人感到疑惑，该套房屋只进行过一手交易，仅办理过初始登记和总登记，权属登记仍在开发商名下，且拍卖之前在税务上未经过结算，应属于“一手房”，怎么会出现“二手房”一说。若按照“二手房”的程序办理过户，不动产登记机构向税务部门出局“二手房”过户的联系单，房开公司就需先进行“一手房”的结算，缴纳“一手房”过户买卖双方的税款，再按照“二手房”交易手续将房产转移登记至买受人名下，这无疑增加了破产企业的税费负担，且支付多余的税费损害债权人的利益。不动产登记机构工作人员告知管理人，若按照“一手房”的手续，买受人缺少房屋交易产权登记管理部门登记备案的《商品房买卖合同》，房管局未有买受人的档案信息，仅持有法院文书和管理人移交的材料只能按“二手房”过户。

针对上述问题及原因，为维护债权人的利益，破产管理人该如何按照一手房的程序协助买受人办理过户呢？管理人从房管局市场科、房屋交易产权登记管理部门以及不动产登记机构了解到，若按“一手房”办理过户，就必须要补齐房屋正常销售的流程，此时破产管理人就要扮演着房开销售人员的角色。第一步，管理人要向房开原来的销售人员询问房开在房管网站上的销售账号，若销售人员不愿意配合或已经遗忘，管理人需向房管局市场科申请更改原房开销售账号及密码。第二步，管理人掌握房开在房管网站上的账号后，就可以为买受人办理网签手续。但开发商毕竟已经破产，管理人在办理网签手续时，需持法院向房管局出具协助办理网签、备案的协助执行通知书和拍卖清单向市场科申请合同号，有了合同号，管理人就可以像销售人员一样为买受人办理网签、合同备案手续。合同备案完毕后，向买受人交付合同、发票、备案登记证明及开发商名下初始登记的《不动产权证书》，由买受人自行办理该商品房转移登记。

2、开发商名下项目留作自用的写字楼司法拍卖后按几手房手续过户？

部分开发商会在自己开发的商住一体项目中留下部分写字楼进行经营活动。以中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房公司）破产清算案为例，中房公司所在地址为该公司开发的某小区，因该楼盘销售时间较早，写字楼由开发商长期使用，且已转为固定资产，经管理人拍卖处置后，应按照几手房过户呢？管理人查看了该楼盘的预售续可证，写字楼属于属于预售许可范围，写字楼仅办理过中房公司名下的初始登记，2010年未经结算转为公司固定资产。管理人分别咨询不动产登记机构、房管局、税务部门，不动产登记机构认为该房产缺少房屋交易产权登记管理部门登记备案的《商品房买卖合同》，属于“二手房”；房管局市场科对该写字楼属于几手房未给予管理人确切的认定标准；税务部门认为该房产未经过结算，应认定为“一手房”。笔者倾向于“一手房”的说法，该房产仅仅只办理了初始登记，未经过结算，只经过一手交易，应属于该楼盘未销售完毕的尾盘。但若按照一手房的手续办理，按照前文赘述的内容，应当补齐网签、合同备案手续，但该项目自2005年开始预售，2007年温州地区才开始统一网上签约备案制度，那该如何才能实现一手房的手续呢？在网签实行之前，一般是由买卖双方根据约定内容，以公平、公正、自愿为原则签订纸质买卖合同、交付房款，完成交易过程，之后，房屋交易监管部门为了管理与服务的需要，防止一房多卖、无证销售等违规行为，在房屋买卖合同签订过程中，要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案，即实行“网签”，并在互联网上公示交易信息，以期通过交易信息透明化来规范房屋交易流程。笔者建议既然是在网签制度实行之前的项目，且破产财产是通过司法拍卖平台进行处置，程序公开透明，不存在一房多卖、无证销售等违规行为，按照网签制度实行之前的方案，签订纸质买卖合同，并提交房屋交易产权登记管理部门进行备案，尽快帮助买受人办理产权转移登记，减少破产企业的税费负担，保障债权人的利益。

3、出现商品房退房情况及退购房源处置问题

在商品房交易过程上，有购房就有退房的情况。买卖双方在签订《商品房买卖合同》后交付使用前，出现购房户换房或退房的情况，就需要撤销《商品房买卖合同》的备案登记。买卖双方当事人经协商一致，要求解除《商品房买卖合同》的，需持解除《商品房买卖合同》的协议书、开发企业撤销合同登记的申请报告、购房人的身份证明等材料，退购房源是现房的还需法院判决书或调解书，向所在地《商品房买卖合同》登记管理部门申请办理撤销手续，经房屋交易产权登记管理中心办理退房手续后，网上销售系统自动将该商品房转为退购房源并予以公示。若是退购房源为现房需由当地房产管理部门进行统一公开销售。但开发商进入破产程序后，出现退房情况，管理人该如何办理退房手续，退购房源该如何进行处置呢？

3.1、开发商破产前未办理完成退房手续，管理人该如何补齐？

律师曾遇到一种情况，买卖双方在商品房预售时期已协商一致且签订《退房协议》，但由于开发商销售人员失误，未及时向房产登记部门申请撤销备案登记，导致该套房屋在房管局的备案资料仍然是原买受人，这影响到后续管理人处置完毕房产后为新买受人办理网签的手续。开发商进入破产程序后，对于这种历史遗留问题，就需要管理人将未完成的退房手续补齐。但管理人在向房管局申请撤销备案登记时，房管局要求现房退房必须提供法院的判决书或调解书。据了解该套房屋在还是期房的时候，买卖双方就已经协商一致，签订《退房协议》，且房款已结算清楚，管理人无法提供判决书或调解书。站在房管局的立场上，必须提供判决书或调解书的顾虑也并无不对，为了防止买卖双方出现现房转让、私下交易、逃避税务、税款等恶意行为，但若为了撤销合同备案而再走司法程序，无疑是浪费司法资源。

3.2、如何处置退购房源？

现房房屋完成退房手续后，网上销售系统自动将该商品房转为退购房源并予以公示，当地房管局要求在房管局销售平台上进行统一公开销售。但根据《企业破产法》第一百一十一条规定：“管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院依照本法第六十五条第一款规定裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产。”第一百一十二条第一款规定：“变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外。”同样以“中房公司”为例，中房公司债权人会议授权中房公司债权人委员会审议、确定具体财产管理方案及财产变价处置方案（包括确定财产评估、拍卖机构和处置方式等）。中房公司债权人委员会于第一次召开会议时决议通过债务人财产采取司法网络拍卖的形式进行处置，这就与房产管理局对退购房源处理方法相冲突。房管局采取统一公开销售是为了防止买卖双方出现现房转让、私下交易、逃避税务、税款等恶意行为，使退购房源销售程序公开透明。但管理人通过法院司法拍卖平台处置破产财产，也不存在管理人与新买受人私下交易的行为，程序公开透明。

律师认为房产管理局在面对房开破产这种特殊情况仍按照正常程序处理，主要是房产管理部门缺乏针对房开破产后出现退房情形的依据或可参照的先例，工作人员对企业破产法了解甚少，且担心破产企业房产可能存在其余纠纷。这就只能通过破产案件受理法院作为第三方来协调双方关系。但除却法院的协助，为管理人更改好的管理和处置破产财产，房产管理部门应当针对房开进入破产程序后可能出现的各种问题出台相应的解决方案，让工作人员有据可依。

结语，总之，随着房地产破产企业增多，房地产破产企业管理人在处置商品房时，因商品房交易程序和办理房产证审批程序的复杂性，既要扮演管理人的角色又要扮演销售人员的角色，为加快破产财产处置，保障买受人及破产企业债权人的利益，要充分了解商品房购房流程，在商品房正常交易流程和房产证办理审批程序的基础上更好地解决处置房地产破产企业名下商品房中遇到地问题