今日，北京市房山区人民法院在此召开涉楼房漏水财产损害赔偿纠纷典型案例新闻通报会，发布涉楼房漏水纠纷案件的典型特征和案例，给楼房建造者、管理者和居住者有益提示。

涉楼房漏水相关纠纷案件基本情况

相邻关系是指互相毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

通过对近5年的相关案件的案情进行整理调研，该类案件呈现出四个方面的显著特征：

第一，楼房漏水责任主体不明和漏水原因不明。

建筑工程质量和人为因素都有可能造成漏水，判断漏水原因是认定责任主体和责任大小的前提条件。建筑工程具有隐蔽性，在施工完成后大部分设备、设施被隐藏在墙体内部，发生漏水后不能直观的看出漏水源，另外如果是人为原因导致楼上漏水到下一层，也可能再加上房屋质量问题，漏水至所有下层房屋，这就可能涉及到业主、承租人、装修公司、相邻楼层业主、物业、开发商等多个主体，审理中需要根据案件事实和证据确定侵权主体。

第二，漏水导致的财产损害范围和价值不明。

一般来说，漏水导致的财产损失包括墙面、地面、家电家具及其他财产损失，但是当事人保留证据的意识不足，被浸泡后，在起诉至法院之前就已经将房屋进行了重新的装修、改造等，导致涉案财产的损害数额难以进行评估鉴定。甚至当事人声称有贵重物品，这些贵重物品比如珍藏字画、珍贵药材等有些无法确定价值的，受害方往往索要高额赔偿。

第三，调撤率较高，诉前调解发挥作用大。

房山法院实行诉前调解原则，在诉讼前端设置人民调解员对案情简单、争议不大及诉讼标的较小的案件进行调解，因此对于大部分漏水原因明确、责任主体明确的楼房漏水案件，在人民调解员和速裁法官的调解下，当事人能达成调解协议，案结事了。

第四，小部分案件需司法鉴定，审理期限较长。

审理此类案件需要确定楼房漏水发生的原因、因果关系、损害程度、修复费用等事项，这些事项牵涉到专业知识，在漏水原因难以确定、损失数额难以达成一致的情况下，法官进行现场勘验后仍不能确定时，就需要委托专业机构进行鉴定，但发生原因、损害程度等的评估通常又属于不同的评估机构，如果漏水原因和损害程度都无法确定时，甚至需要两次鉴定，进行鉴定时间一般需要几个月甚至更长时间，延长了诉讼时间，造成审理期限延长。

给楼房建造者、管理者和居住者有益提醒：

一是被漏水住户或者业主应当在被漏水后积极采取行动以免扩大损失，对已经造成的财产损失及时固定证据，做好证据保全；

二是楼上住户在自家装修改造时做到谨慎改造，确保改造工程的质量，避免产生漏水情况；

三是作为管理者的物业公司应对小区公共设施部分定期进行巡检，发现问题及时维修、更换；

四是供热单位、供水单位等对本单位管辖的公共部分要定期进行巡查，特别是在供暖季即将到来之际，做好供热管道的全面检修，在供用时尽到注意提醒义务，确保水、热等正常供应，避免跑水现象发生；

五是在因漏水产生纠纷时，各方当事人应秉着积极的态度解决纠纷，尽量协商解决，实现睦邻友好，安居乐业。

【典型案例】

共用管道堵塞主体不明，所有业主共担责

【案情概要】

徐某是26号楼3门103号房屋的业主，许某、董某、魏某、张某、赵某分别是26号楼3门203、303、403、503、603号房屋的业主，26号楼3门一至六层的所有房屋共用同一个排水管主管道。2017年11月3日下午，203号房屋卫生间出现溢水现象，污水通过楼板缝流至103号房屋。当天203号房屋业主自行找疏通人员维修后不再溢水。4日，徐某爱人找物业维修人员查找出漏水原因，在打开103号房屋卫生间内主下水管观察口后，从中抽出一根近5米长的小型疏通机的软鞭，此后该楼层再未发生溢水事件。徐某认为下水道排水主管线堵塞导致溢水，楼上住户均有责任，故起诉楼上所有住户和物业，要求赔偿卧室物品损失（含床单、被子、褥子、被罩、组合柜）4110元、修复顶棚损失2100元、鉴定费5000元、保洁费1000元、保健费10000元。

法院经审理认为，因下水道排水主管道被异物堵塞，经物业取出异物后该楼层再无溢水事故发生，此事实可以确认本案涉及的排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水主管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故物业无责任，应当由包括徐某在内的六户共同使用管道的业主平均分担徐某所受的财产损失。因保洁费、保健费没有实际发生，不予支持，卧室物品按市价估值，最终判决楼上五名住户分别赔偿徐某财产损失1350元。

律师提示

相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题。共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。对于共有部分，相邻各方共同使用人应当共同维护公共设施，保证公共设施的正常使用。正常情况下，共用水管道属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因，是个别业主不当使用通下水道工具导致的，由此免除了物业公司的责任。从维护公共利益角度出发，共有设施在业主使用过程中出现问题而无法查明造成问题的具体责任人时，在无免责事由的情况下，共有设施各业主共同承担赔偿责任。