近年来，随着我国房地产行业的一路高涨，各地房地产价格也大幅度飞涨，以此同时伴随着此现象所引发的业主与开发商之间的争议也日益频发。如预售商品房屋合同中实际交付的房屋面积与购房合同约定的出售面积不一致这一争议。通常遇见这一情况，大部分业主仅仅只是知晓开发商的这一交付行为属于履行瑕疵，即属于违约，但却尚不了解预售商品房面积误差所涉及的具体的法律规定及相关救济手段。鉴于此，本文拟从现有相关法律之规定浅要分析房屋面积误差发生后的处理机制及如何事先防范的探讨。

1.在面积误差比的计算方式

依据《商品房销售管理办法》第20条之规定，现行法律对已详细明确商品房面积比例的计算方式为：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。

2.商品房面积差异纠纷主要表现形式如下

认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷；2、《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。因其面积误差表现形式不同，但上述两种类型面积差异纠纷的处理方法和法律依据却完全不同。

3.按套内建筑面积计价面积误差的处理

根据《商品房销售管理办法》的规定，按套内建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。但在实际交易中，有的未约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

当事人有约定的，即按约定处理。就是当事人怎么约定，就怎么处理。例如，当事人在合同中约定：在商品房支付时，支付的套内建筑面积（以产权登记面积为准）增加或者减少，其面积误差比绝对值在2%以内（含2%）的，双方互不退补。超过2%的，据实结算，即面积增加的，由业主补足增加的面积的房价款，面积减少的，由开发商返还减少的面积的房价款。

当事人没有约定的，如何处理？对此，《商品房销售管理办法》第20条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条均作了原则性规定。按照上述规定，应当根据开发商交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内和超出3%两种不同情况，作出不同处理。

（1）.面积误差比绝对值在3%以内的处理

开发商交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）的，不论是面积增加导致面积误差比绝对值在3%以内，还是面积减少导致面积误差比绝对值3%以内（含3%)，均只能据实结算，继续履行合同，而不能解除合同。要求解除合同的，不予支持。据实结算，包括面积增加或者减少两种情况。面积增加的，由业主按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款，面积减少的，由开发商返还减少的面积的房价款。

（2）.面积误差比绝对值超出3%的处理

面积误差比绝对值超出3%包括两种情况，其一，由于面积增加致使面积误差比绝对值超出3%。其二，由于面积减少致使面积误差比绝对值超出3%。交付的套内建筑面积的误差比超出3%的，有两种处理方式，一是业主有权要求解除合同。业主要求解除合同的，人民法院应当予以支持。解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，开发商应当返还业主已付的房价款，并支付已付房价款的利息。二是继续履行合同。业主同意履行合同的，应当继续履行合同。继续履行合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加造成的，那么面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由业主按照合同约定的价格予以补足，而面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归业主。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，那么面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及其利息由开发商返还业主，而面积误差比超出3%部分的房价款由开发商双倍返还业主。

4.按建筑面积计价面积误差的处理

《商品房销售管理办法》第21条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式。”当事人没有约定的，按照《商品房销售管理办法》第20条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷条件法律适用若干问题的解释》第14条的规定，对当事人没有约定的，应当根据开发商交付的建筑面积（产权登记面积，下同）的误差比绝对值在3%以内和超出3%这两种不同情况，作出不同处理。

（1）.面积误差比绝对值在3%以内的处理

开发商交付的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）的，不论套内建筑面积或分摊的共有建筑面积增加或减少，只要建筑面积增加或减少致使面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，就应当据实结算，继续履行合同，而不应解除合同。据实结算，如果是面积增加的，即由业主按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款，面积减少的，由开发商返还减少的面积的房价款。

（2）.面积误差比绝对值超出3%的处理

开发商交付的建筑面积误差比绝对值超出3%有两种情况：一是由于面积增加而导致面积误差比绝对值超出3%。二是由于面积减少而导致面积误差比绝对值超出3%。其处理方式有两种：第一，业主有权请求解除合同。解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，开发商应当返还业主已付的房价款，并支付已付的房价款的利息。第二，继续履行合同。业主同意履行合同的，应当继续履行合同。继续履行合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加而造成的，那么面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由业主按照合同约定的价格补足，而面积误差比超出3%部分房价款由开发商承担，所有权归业主。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少而造成的，那么面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及其利息由开发商返还业主，而面积误差比超出3%部分房价款由开发商双倍返还业主。

综合上述分析，为避免上述纠纷发生，购房者最好做到以下几点，首先已作好决定购买某一房产时，应事先认真了解该处房屋的具体情况，作好房屋价格、建筑面积、公摊面积等情况的心理预期。其次在决定签订购房后应要格外注意核查开发商关于面积差异的格式条款，鉴于上文所所提到的“当事人约定优先原则”，部分开发商会往往会利用其自身在房产交易的优势地位，单方拟定对己方有利的条款，已达到规避法律责任之目的，因此这就要求购房人务必看清开发商就面积差异处理事先拟定的格式条款。最后，除了要约定建筑面积差异的处理外，还需明确约定套内建筑面积、公摊面积差异的处理方式，以防范因开发商故意缩减套内建筑面积，故意增加公摊面积所造成的业主得房率降低。