交易过程中，一方当事人基于信赖关系或疏忽大意忽略了对合同标的物的权属审查，买卖合同签订后才发现对方当事人不是合同标的物的所有权人，没有权利处分的合同标的物，双方签订的买卖合同是否有效?

【案例】

2009年8月19日，原告张林与被告雷秉欧签订房屋买卖协议，约定被告将坐落于北京市密云县的一套房屋卖给原告，房款为50万元，原告当日支付了房款49万元给被告并入住该房屋，剩余房款1万元在办完产权手续的当天给付。原被告双方还同时约定了违约条款。后原被告之间因房屋产权过户问题产生争议诉至法院。原告请求法院判令：1．确认房屋买卖协议有效；2.被告协助办理产权变更登记。如果法院认定购房协议无效，要求被告按照协议约定双倍返还已付房款、赔偿装修费用。

在庭审过程中因涉案房屋在买卖前属于雷秉欧与李术宝共同财产，法院追加李术宝为被告。李术宝与雷秉欧于2004年2月20日结婚。2011年8月18日，雷秉欧取得涉案房屋产权。

一审法院判决：一、张林与雷秉欧签订的房屋买卖协议书有效；二、雷秉欧、李术宝按照房屋买卖协议书约定协助张林办理涉案房屋产权变更登记，限判决生效后10日内履行。后二审法院维持了一审判决第一项；二、撤销了一审法院判决第二项；三、驳回张林的其他诉讼请求。

【法院观点】

涉案房屋系雷秉欧与李术宝的夫妻共同财产，所有权登记在雷秉欧名下，雷秉欧未经李术宝同意擅自处分共有房屋，侵犯了李术宝的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，张林要求雷秉欧依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因雷秉欧欠缺处分权，其需征得共有人李术宝的同意，方有权处分共有财产。而李术宝现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张林，故张林的诉请缺乏法律依据，原审法院对于张林要求雷秉欧协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，依据不足。对张林要求雷秉欧赔偿损失事宜，张林可另案主张。

【律师提醒】

01.无权处分不影响买卖合同的效力

简单地说，因合同纠纷引起的债权债务问题属于债权问题，对合同标的物的所有权有关的问题属于物权问题。债权和物权应该分别看待。合同的效力不受物权有无的影响。只要当事人主体合法，意思表示真实，不存在其他法定的无效、可撤销事由的前提下，合同便合法有效。

02.无权处分合同有效，买受人可要求出卖人承担违约责任。

为了维护市场交易的安全稳定，如买受人因出卖人不具有合同标的物的所有权无法取得合同标的物，买受人可要求出卖人承担违约责任。结合本案来说，本案房屋属于夫妻共同财产，因夫妻一方未经另一方同意，其擅自处分均属于无权处分。但原、被告之间签订的合同依然有效，因被告违反双方签订的买卖合同的约定，原告因无法取得房屋的损失可要求被告承担违约责任，或者通过解除合同请求损害赔偿。

在此，律师温馨提醒大家，在可能涉及夫妻共同财产的交易中，一定要核查财产是否属于夫妻共同财产，如属于夫妻共同财产，需要征得夫妻双方的同意，以免因夫妻一方无权处分夫妻共同财产而引发纠纷。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。