农村房屋买卖纠纷

01.同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋

农村房屋转让交易，相当部分是在同一集体经济组织内的村民之间进行。集体经济组织内成员可分为三种：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但是尚未达到国家规定的标准；三是已在集体组织落户，但尚没有分到宅基地。应该说，无论哪种人都有可能因生活居住需要和生产经营的需要购买房屋。关于同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为受交易主体的身份和土地权利的影响较小，其效力相对明了，凡符合一般房屋买卖合同有效要件者应当认定有效。对此，实践中并不存在太大争议。

02.不同集体经济组织之间能否买卖农村房屋

不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为交易主体双方均为农村居民，并不存在房屋受让人的身份限制，故与同一集体经济成员之间买卖农村房屋类似，唯一不同的是外地村民购买房屋受到申请宅基地使用权的限制。在司法实践中，法院对不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力认定，尚未形成完全统一的法律认识，有的判决转让有效，有的判决转让无效。但笔者认为，不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，交易行为符合一般房屋买卖合同有效要件的有效。

03.城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定

城镇居民购买农村房屋分为两种类型：一是购买一般农村私有房屋；二是购买在农村集体土地之上集中进行房地产开发所形成的“小产权房”。根据国家法律、法规和政策规定，认定城镇居民购买农村房屋合同原则上无效，已经成为主流观点和司法实践认定的基准。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除例外情况下认定有效。例外情况主要有：1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民，则宅基地性质发生变化，可以认定买卖房屋合同有效。2.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。

04.城镇居民购买农村私有房屋和合同被确认无效后如何处理

合同无效后，处理后果的基本思路为：1.合同无效后，买受人应当将房屋原状返还给出卖人，出卖人将收取的价款返还给买受人；2.如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行翻建、装修并在诉争院落内新建有建筑物，出卖人应对买受人添附部分价值给予合理补偿：3.按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担主要责任，在利益的分配上，也应当适当向买受人一方倾斜。

05.农村房屋买卖与房屋产权的关系如何界定

房屋过户登记不是房屋买卖合同的生效要件，未办理房屋过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力。只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。主要理由：1.从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即让世人周知该权利的存在。债权和物权的区别决定了只有物权变动才需要登记，债权变动不需要登记。2.从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。

06.当事人以物（农村房屋）抵债协议的效力

以农村房屋抵债相当于农村房屋买卖的特殊情形，同时具有买卖转让和债务清偿的属性。故以农村凡物抵债协议的效力认定与农村房屋买卖合同的效力认定应基本一致，但同时应注意其具有债务清偿的特殊性。总而言之，应当遵循以下基本原则进行处理：1.村民与村民之间签订的以农村私有房屋抵债的协议合法有效；2.村民与城镇居民之间签订的以农村私有房屋抵债的协议原则上无效；3.农村集体经济组织、集体所有企业与城镇居民、企业之间签订的以农村房屋抵债的协议有效。

07.农村房屋使用权转让合同的效力如何认定

我国法律尚未规定可以在私房上所设立的使用权为物权，且物权需具备一定的公示手段，这种公示手段目前尚无法予以登记公示。城镇居民与农村居民所签订的房屋使用权转让协议实际上是一种类似于租赁的债权关系。根据民法理论，在房屋之上已经设定负担的情况下，所有权人仍可以将房屋出售他人。但是房屋出售的情况下，先于买卖合同存在的债权人可以继续维持债权债务关系，继续居住使用该房屋。