近年来的商品房买卖合同纠纷中，因开发商逾期交房所引发的纠纷呈现出常态化的趋势。由于多种原因，不少买受人在合同约定的义务履行期限届满后的两年（现民法总则为三年）内，并未积极主张违约金的请求权，从而导致了买受人起诉至法院之后，出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。

针对商品房出卖人逾期交房违约金诉讼时效起算时间，分为两种情形：

第一种情形是商品房买卖合同约定出卖人逾期交房应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算。

第二种情形是商品房买卖合同约定逾期交房违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，针对此种情形的诉讼时效起算点，司法实践中存在较大争议，包括以下三种观点：

01.以合同约定的交房日期次日起计算

持此种观点的主要是认为开发商在合同约定的日期未交付即已构成违约，业主应当知道权利被侵害，故可以起算诉讼时效起点。

02.以实际交房日期计算

持此种观点的主要是认为开发商的违约是一种持续状态，必须要到实际交付日期才能确定违约的天数和违约金数额。

03.以买受人起诉日向前推算两年（现民法总则为三年），以该日期内逾期的天数来计算

持此种观点的认为，逾期交房违约金按日计算，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，故每一日的违约金产生独立的债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，法院保护购房者从起诉之日往前推算两年或三年的违约金。

上述三种观点在实践中均存在司法判例，开发商逾期交房的诉讼时效产生争议，实质就是如何看待“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题。

诉讼时效，指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法通则》、《民法总则》和《合同法》都规定，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。

因此从稳妥的角度出发，建议商品房买受人应当尽量选择在合同约定的交房期届满后两年内（现民法总则三年）主张权利，可通过向开发商协商要求赔偿违约金、向开发商发律师函、向人民法院起诉等方式引发诉讼时效的中断，诉讼时效自权利人主张权利之日起重新计算，规避超过诉讼时效的风险，使自身权益得到保障。