01.出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？

出租未经消防验收合格的房屋违反了《消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，依照最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁司法解释》)第8条第3款的规定，在该种情形导致租赁房屋无法使用时，承租人请求解除租赁合同的，法院应予支持。房屋是否经过消防验收合格与租赁合同的效力没有必然联系，除非租赁合同的双方当事人明确约定其为租赁合同的生效要件。

【法律法规链接】

《合同法》第96条第1款、第97条、第216条

《消防法》第11条、第13条、第15条

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第3项、第11条第1项

02.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？

依据《合同法》及相关司法解释，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。故实践中，因出租房屋没有产权证而主张房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

 【法律法规链接】

《合同法》第5条、第52条第5项、第216条

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉的司法解释(二)》第14条

最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》

03.出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同是否有效？

房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，当事人因租赁未经规划审批的房屋而签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前，取得相关主管部门审批手续的除外。对于无效的租赁合同，出租人不得基于租赁合同取得租金，但公平起见，应当允许出租人向承租人主张房屋占用期闻的占有使用费。

 【法律法规链接】

《合同法》第52条第5项

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条

04.没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效？

办理登记备案和《房屋租赁许可证》是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场管理的一种行政手段与方式，不是租赁合同有效与否的法定条件，除非当事人对此进行了明确约定。

 【法律法规链接】

《合同法》第44条

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条

05.出租改变土地使用权出让合同约定用途房屋的租赁合同是否有效？

城市房屋的用途主要受制于土地用途和规划设计的用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让合同规定的土地用途。擅自改变土地使用权出让合同规定用途的房屋租赁合同违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。

 【法律法规链接】

《土地管理法》第12条、第54条、第56条

《土地管理法实施条例》第6条

《民法通则》第4条、第61条第1款

《民事诉讼法》第170条

《物权法》第140条

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条

06.承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效？

承租人未经出租人同意转租房屋损害了出租人的利益，租赁各方的法律关系亦处于不稳定的状态，不利于交易的安全，转租合同原则上认定为无效合同。但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

 【法律法规链接】

《合同法》第8条、第60条、第107条、第112条、第113条、第235条

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款

《民事诉讼法》第144条

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条

07.已经出租的房屋被查封，原租赁合同是否有效？

对于租赁关系成立在先，法院查封在后的情形，我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被抵押、查封、拍卖等受到侵害，原租赁合同的效力不会因出租房屋被查封而受到影响。

 【法律法规链接】

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款

08.部分共有人出租共有房屋是否有效？

认定部分共有人出租共有房屋的租赁合同是否有效，不应仅因出租人未经其他共有人同意为由，认定租赁合同无效；如果承租人为恶意，即其知道或应当知道承租房屋存在其他共有人、出租人未经其他共有人同意而擅自出租，构成恶意串通，如果损害了他人利益，则租赁合同为无效合同。

 【法律法规链接】

《合同法》第8条第2款、第52条

《物权法》第97条

《城市房屋租赁管理办法》第6条

09.租赁合同无效，应参照何种租金标准确定占有使用费？

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

实践中，是否完全适用原合同约定的租金，应审查造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度、是否明显高于市场平均价格等方面，综合进行考察。

如果承租人为完全无过错方，且合同无效的原因对承租人正常使用房屋造成妨害，则要求承租人按照约定支付租金，显失公平，可综合考虑承租人对房屋的利用程度，以约定租金乘以一定比例支持占用使用费。

如果承租人在合同无效中存在未尽审慎性审查义务的过错，即对合同无效双方均存在一定过错，且虽然合同无效，但承租人一直对房屋进行了充分利用，则应按照原合同约定的租金支付房屋占用使用费。

如果承租人主张租金明显高于市场平均价格，可进行评估，参考评估价格，如果约定租金显著高于市场价格，可酌减至评估价格；如非显著高于市场价格，则不宜变更。

当事人请求赔偿因合同无效受到损失的，可以依照其他法律规定进行处理，不宜与租金混同在一起。因此，关于降低租金的诉讼请求，只要承租人在合理范围内利用了房屋，且房屋租金的价格属于正常的市场价格，即使合同无效，一般也不应判处降低房租。

 【法律法规链接】

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释乡第2条、第3条、第5条

《民法通则》第61条

《合同法》第58条