所谓“网签”,就是商品房交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并在网上予以公布,购房者可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”的情况发生。那么网签备案是否产生物权变动的法律效力？

【案情概述】

2010年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司（以下简称A公司）签订了三份《商品房购买合同》，合同约定A公司将其开发的位于某市商业广场B0710号、B0711号、B0712号房屋分别以135.7万元、92.8万元、207.9万元（三套合计436.4万元）的价格卖给原告，原告一次性付清总价款。

A公司应于2011年10月31日前将该房屋交付给原告使用，且由A公司为原告代办房屋所有权证。原告与A公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由A公司负责办理备案登记。2011年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了A公司。

同年11月4日，原告向A公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。同年12月1日，A公司将该房屋交付给了原告使用。之后，原告对上述房屋进行了装修并使用至今。

2014年4月，原告在向A公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知A司与第二被告徐某于2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》，A公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、133.3万元（合计276.6万元）的价格再次卖与徐某，并进行了登记备案。

为此，原告向法院起诉，请求确认被告A公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。

【法律分析】

本案的争议焦点为对商品房买卖合同备案登记法律性质的认定，即商品房买卖合同经过行政机关备案登记，是否具有准物权的效力。

【律师观点】

我们先来看看不动产买卖登记的相关法律规定。

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的情况来看，只有部分城市取消商品房买卖合同备案登记，直接进行预售登记（即预告登记），不少城市要先进行备案登记，再进行预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。

备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商；而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。

故本案应根据合同法来确认合同的效力。按照缔约目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应确认原告与A公司签订的合同有效，而A公司与第二被告徐某签订的第二份合同无效。

购房者不理性地赋予了"网签"许多人造光环,导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷，“网签”作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在,在物权法上并无法律效力可言。