裁判要旨

本案中，在建工程抵押权人就案涉工程折价或拍卖的价款主张优先受偿的权利，符合法律规定，至于抵押人主张案涉工程中有部分房屋已对外销售，可在本案执行过程中处理，在建工程抵押权人不因案涉工程中的部分房屋已经预售而丧失对整体案涉工程依法享有的建设工程价款优先受偿权。

一审法院认定事实：2014年4月25日，国科公司作为发包人、中建一局作为承包人，就铂郡东方住宅建设项目工程签订建设工程施工合同，合同对工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价与合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺、词语含义、签订时间、签订地点、补充协议、合同生效、合同份数等进行了明确约定。主要内容为：合同总金额为人民币伍亿元、采可调价格合同形式；工期600日历天，计划开工日期2014年5月1日，计划竣工日期2015年12月20日；发包人承诺按照法律规定履行项目审批手续、筹集工程建设资金并按照合同约定的期限和方式支付合同价款；承包人承诺按照法律规定及合同约定组织完成工程施工，确保工程质量和安全，不进行转包及违法分包，并在缺陷责任期及保修期内承担相应的工程维修责任。专用合同条款主要约定：1、每个单体工程主体结构封顶后当日，承包人按约定节点及月进度呈报已完工程量，发包人按经双方确认的已完工程量的75%比例支付已完工程进度款，其每个单体工程主体结构部分以外的工程款按月进度支付，支付比例为经确认已完工程进度款的75%，开工当年的2014年12月15日，结构未封顶的单体工程，发包人按已完工程量的50%支付工程款；2、监理人收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人，发包人应在收到后7天内完成审批并签发进度款支付证书，发包人逾期未完成审批且未提出异议的，视为已签发进度款支付证书，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付；3、发包人逾期支付在1-6个月按年利率的16%支付资金占用费、逾期支付在7-12个月的按年利率的18%支付资金占用费；4、因发包人原因未能按合同约定支付合同价款等情形属于发包人违约，承包人可停止施工，发包人应承担因其违约给承包人增加的费用和（或）延误的工期，并支付承包人合理的利润，并按上述第（5）部分的约定支付利息及合同价款1%的违约金；5、发包人应在签发竣工付款证书后30天内完成支付承包人竣工付款；6、发包人以银行转账支付的方式支付各类款项，在发包人向承包人支付任何款项之前，承包人应向发包人开具正式的发票；7、自工程竣工验收合格之日起20日内，承包人应将工程交付给发包人；8、承包人未按时移交工程的，违约金的计算方法为：因承包人原因每逾期一天，应以签约合同价万分之二支付违约金，总价不超过合同价款的1%；9、承包人应自工程移交后30天内退场；10、未经发包人书面同意，承包人擅自将工程转包的，发包人有权解除合同并要求承包人退场并承担损失。施工合同签订后，中建一局进行了施工，并于2014年11月24日完成1#、3#、6#、7#、8#楼主体结构施工，2015年1月4日完成2#、4#楼主体结构施工。2015年1月26日，包括中建一局与国科公司在内五方，对上述主体结构工程完工情况给予确认，验收记录显示已完工程全部验收合格。2014年8月30日、9月13日、10月22日、11月24日、2015年1月15日、1月29日，中建一局分别向国科公司提交工程款申报及审批单，申请国科公司审核上述楼栋主体结构完成形象进度并要求支付工程进度款，国科公司项目经理范晓彪签订审批意见，认可中建一局工程形象进度。中建一局于2015年1月19日向国科公司发送催款函，要求国科公司支付工程进度款及资金占用费、违约金等费用，并于2015年3月20日发出解除通知，通知国科公司自2015年3月20日起解除合同，并要求国科公司支付工程款及支付违约金及工期延误赔偿金。2015年3月31日，国科公司回函同意解除施工合同，并认可已完成核定的已完结工程决算额，另有争议项仍在核实。2015年7月28日，国科公司作为甲方、中建一局作为乙方，双方签订《结算协议书》，协议主要内容为：1、甲乙双方根据工程已完成形象进度（1#、2#、3#、4#、6#、7#、8#号楼结构封顶）核对乙方完成工作内容，确定铂郡东方住宅建设项目工程已完工程量结算金额为壹亿壹仟柒佰伍拾万元整。2、乙方所施工完的全部工作内容，在施工现场移交后，无论存在任何施工问题，乙方均不再承担维修责任。本结算协议书的结算金额中也不包含本工程未来可能发生的工程维修等费用，甲方不得以任何理由再从中扣减乙方的工程结算款。3、本工程所有分包，中途退场所发生的所有费用，由甲、乙双方公共与分包单位协商解决，发生的费用由甲方承担。一审庭审中，中建一局认可国科公司于2014年12月30日、2015年3月18日、2015年7月16日、2015年7月20日、2015年7月22日、2015年7月31日直接向其支付工程款5500000元；通过向山西鑫森林建筑劳务有限公司（以下简称鑫森林公司）、运城市威顿混凝土有限公司（以下简称威顿公司）、运城威龙混凝土有限公司（以下简称威龙公司）代付劳务费用、材料款方式间接支付工程款15100000元；以扣除电费方式间接支付工程款411811元，以上共计21011811元。中建一局同时认可其给国科公司开具了5500000元的正式发票。

最高院认为：