引言

房地产市场火热的同时催生出了一系列问题，律师就商品房买卖中常见法律问题的解答进行了汇总整理，希望能对各位读者有所帮助。

      1、商品房买卖合同登记备案后，想添加配偶为房屋共有人，是否可以在办产权登记的同时直接办理？

      答：新建商品房办理产权转移登记时，房屋权利人的确定以签订正式《商品房买卖合同》时的买受人为准。若需增加配偶为房屋共有人，可以在产权登记办理完毕后，与配偶依夫妻关系向不动产登记中心申请办理房屋所有权人的变更登记。

      2、商品房买卖合同登记备案后，房屋买受人去世了，该如何办理产权登记？

      答：签订合同的房屋买受人去世，首先应到公证处办理继承公证，继承人可持继承公证书与办理产权登记的相关材料，在办理产权登记的同时一并办理继承转移登记。

      3、商品房买卖合同登记备案后，什么时间才可以办理产权证？

      答：依据《房屋登记办法》第三十条的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。因此，商品房合同登记备案并不是办理所有权登记的唯一条件，需要满足以上条件方可办理。

      4、商品房网签合同登记备案后，该如何办理退房手续？

      答：网签备案注销应由商品房开发企业和购房人共同申请，并提供以下证明文件（注：具体届时须与不动产登记中心落实确认）：身份证件、退房申请书、退房协议、全部《商品房买卖合同》以及开发企业其他相关证明材料。

      5、购房者办理所有权登记前，开发企业必须先办理“大产权证”吗？

      答：根据《房屋登记办法》规定，新建商品房应当先办理所有权初始登记，然后才能为购房人办理所有权转移登记。也就是说，开发企业取得房屋初始登记证即“大产权证”后，才能为购房者办理产权证。 

      6、关于《商品房买卖合同》约定的面积与实际交付面积出现误差，该如何处理？

      答：签订《商品房买卖合同》时，应针对合同约定面积与实际交付面积出现误差的处理方式予以详细约定，以免产生纠纷。如果仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔带过，可能会给日后带来麻烦。比如，90平方米、144平方米是交纳契税的界点，面积如有变化，不仅房款会变化，应缴税率也随之变化。因此，买卖双方对该条款的约定应审慎对待。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）对该项内容已有明确规定，买卖双方在签订此项条款合同时，可参照办理。

       7、什么是商品房网签？

      答：大连市于2011年4月起实行商品房买卖合同网上签订及备案（简称网签）。“网签”是指商品房买卖双方共同在网签系统上签订买卖合同，双方确认无误后，通过网签系统向不动产登记中心提交合同电子信息，通过系统对合同备案，之后打印网签合同，双方盖章确认。至此，商品房买卖合同签订及备案一并完成。

      8、商品房网签合同与过去的手写合同有什么区别？其好处在哪里？

      答：网签合同同时，即通过不动产登记中心内网完成备案，随后通过互联网予以公示，除买卖双方同意外，合同无法删除和取消，一经网签，该套房屋即公示为已售，有效控制了一房两卖等不法行为。

    实行网签制度后，抵押、查封或其他设有限制的商品房不能办理网签，必须解除抵押或查封后方可网签，可以有效避免购房风险。

       9、商品房的“不可售”，都包括哪些情况？

      答：商品房“不可售”的情况主要包括：司法查封、物业用房、居委会用房等划拨目录下的房屋、公用设施、设备用房、超建限制等情况。显示为“不可售”的房屋，表示目前不可销售，必须在其限制情况解除后方可网签备案。

       10、如何查询所购房屋是否可售，是否存在抵押、查封等限制性情况？

      答：大连市不动产登记中心网站首页，即可点击“查询许可预售商品房房源”，并按照标注查询说明核查具体信息，确认房屋是否可售及是否存在抵押、查封等权利限制情况。

      11、选购商品房前，应注意查看开发企业的那些证件？

      答：购房者应注意查看房地产开发企业的营业执照、《商品房预售许可证》上标明的单位名称、合同卖方的签约主体及出具发票的单位名称四者是否一致。重点查看，拟购买的房屋是否已取得《商品房预售许可证》，拟购买房屋所在楼栋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。